来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你回答你的问题。问：我计划2026年在北京买房，距离北大东门30分钟车程以内。我的预算是1200万。我需要 3 间卧室，可以全额付款。我没有买房的经验。我想先系统学习一下，然后梳理一下自己的需求，然后在预算范围内买房。想知道您对于系统学习和需求分类有什么建议吗？ A：1.系统的学习，我觉得没有必要。毕竟房子是用来住的。它本质上与汽车、手机或电脑没有什么不同。您需要对性能有一个大概的了解，然后根据自己的需求和预算做出选择。任何行业的系统学习都是费时费力的，不一定能成功。从边际投资的角度来看，具有成本效益。 2、另外，如果你是买二手房的话，从口碑的角度来参考确实更省心。早期采用者已经用真金白银和现实生活经验进行了市场测试。对于新房来说，可以从建筑（包括机电）、装修等方面计算建筑成本，从景观、种植等方面判断小区的档次和首次入住，然后根据位置判断未来的价格走势。如果新房是nasa新区，则要看规划的配套设施和预计竣工时间。它们并不难。网上也有各种评论，参考一下即可。 3. 解决需求实际上与购买汽车或电脑相同。一般建议是首先列出您的所有需求，然后只列出大的需求。例如，高速公路、地铁、学区和级别、社区年级大小、财产水平等，然后是具体的居住条件，例如住房类型，如果可以组合，则将它们组合起来。然后是保值方面。考虑一下你是要长期居住，还是租用或交易两年。列出后，对它们进行排序，看看哪一个方面对您来说最重要？居住体验、学区房或者价值维护，一般来说，如果预算不是太高，满足最重要的需求就算成功了。两个以上就价值不菲，三个以上就很少见了。但你的预算偏高，所以有可能平衡一切。但这取决于具体部门和社区的选择。到时候再说吧。 4.我没有其他建议。以上大部分内容都是务实的。就明白了。不要竞争。看房子的时候，要根据小区的住房供应情况做详细的分析。仅供参考。第二个问题：我的情况是，我有一个工作住所在丰台区，工作地点在玉泉营，总收入2.5万左右，孩子3岁，在北京没有房子。如果你现在买房，在朋友那里，你应该考虑通勤居住，还是用积分在大兴买房居住？但我们也有考虑孩子学区的想法，所以验房就有点棘手了。 Ps：六个钱包150万左右，贷款准备200万，每月还款1万以内。答：1、150+200=350万。对于此预算，不考虑学区住房。至少没有一个适合市区。只能是破旧的公寓或者小公寓，而且溢价相当高。 2.建议你在大兴买。因为我在玉泉营工作，离西红门也不算太远吧？也就是说，距离丰台不是几公里，但是工作和居住的地方更多，而且面积可以更大，或者说不定其他呃住房方面。居住体验更好，何不买一套能兼顾两者的呢？另外，从保值角度来看，西红门、高米店等地区一般相当于城区。大多数价格趋势不会流行，因此您将来换房时不会遭受任何损失。所以如果交通方便的话我会先考虑大兴。 3、还有，在安家之前，如果你在东西海学区买房，可能无法入读相应的学校。他们通常会被分配座位。只有朝阳的人才能说几率更大一些。另外，我不明白你所说的“通勤和拥有住宅”是什么意思？所以我只能说玉泉营推荐南方大兴，北方就看你自己的感受了。仅供参考。三问：我2023年在燕郊买了一套房子，现在想止损套现80万元。手头资金总计1.2磨坊离子元。我打算在三环以内买一套300万元以内的房子来住，当然居住和住宿分开也可以接受，这样需要高昂的租金和房屋保值性。请推荐，两居室。答：1、三环内一套价值300万元的两居室。即使是两居室的小公寓也要50平方米左右。单价在6万元以内。您觉得这个价格在三环以内保值吗？因此，如果多年来它在别人手中没有很好地保持其价值，为什么要把它转交给你呢？所以不要期望太高，通常是不可能实现的。如果您向某个机构提出此要求，他们可能会让您觉得不切实际，并且他们可能更愿意欺骗您。 2. 另外，租金和房价是两个市场，价格走势通常是相反的。也就是说，在预算不是太高的情况下，保值性越好，租金收益率越低，而租金收益率较高的基本上是因为保值性不好或者升值慢，所以租金收益率高。这意味着你们俩的总价需要+300万，这在市场上几乎是不可能实现的。总价越高，越容易考虑各方面。当预算不是太高的时候，只能尽量权衡。 3.另外，保值性好的房子一般都是房产有改善的，而且总价比较高的。由于目标客户群更注重生活方式体验，对价格的敏感度相对较低，因此更容易从他们身上赚钱。但只需要下单的客户群体，价格非常昂贵，想要提价并不容易。 4、也就是说，你的要求太高了，我做不到。如果没有的话，你可以去问一下中介，他们肯定会答应的。供参考仅限。四问：我是石家庄人。我在桥西有两套房子，债务也都还清了。其中，在联邦市出租，租金每100平米2300左右，价值100万左右。另外，我这两年在燕郊买了两套房子，但抄底失败。目前价格约为20%。如果我卖掉的话，我可以套现100万以上。现在主要需求是孩子今年在北京大学毕业，不想考研，准备在北京直接就业。所以我们只想卖掉燕郊的这两套房子，给孩子们在北京买房的首付。如果不够的话，我们就卖掉石家庄的房子。但如果这样做的话，就没有租金收入了（燕郊的房产没有出租），所以我犹豫了。答：1.我不明白。你或者你的孩子没有资格在北京买房，怎么能在B区买房精晶？或者孩子已经确认就业并可以获得永久居留权吗？我们先确认一下我们的资质吧，别变了，有，但是北京买不到。 2.如果我有资格在北京买房，我会从燕郊搬到北京。因为北京周边，买房的人是北京需求紧张+小投资者的溢出，价格走势肯定会跟随北京市场。至少过去二十几年都是如此，只不过燕郊的市场波动更大，有大涨大跌。既然整体上不太可能打败北京，而且你的家人有能力搬到北京，那就改变吧。否则，如果你不能居住或出租它，那么保留它就没有什么意义了。 3、我不敢乱说石家庄，因为我不了解当地的楼市。然而，这套公寓的价格是100/2300=434。即使物业费、取暖费、ba期都包含了kante租售比应该在500左右，租金收益率2.4%，相当高。至少高于北京平均水平，接近北京最高水平，所以如果你关注租金现金流，就先留着吧。但你自己算算，债务有多少？可以买适合自己居住的房子吗？并比较贷款利率是否划算+预测这套房子的价格走势？否则的话，如果这里的房租是2.4%，但是那里的贷款利息却超过了3%，而且房价不上涨，那么就没有效果。 4. 换句话说，我没有明确的建议。我只是列出了这几种情况。您可以自己安排账户，也可以在石家庄找代理人。仅供参考。五问：我是北京**大学的一名医生，我的妻子是北京**大学的研究生。我们领了证，正在看婚房。房子总价在500万到8m之间亿元。目标位置为西四环至北四环沿线。需要一套南北通透的三居室和亚新房或者新房。学区至少是中上层，不是顶级。社区需要优美的物业、高绿化环境、高品质的居民、良好的维护成本。请推荐具体地点和社区。我现在的工作地点在苏州桥附近。答：1.怎么说呢？你们家学历挺高，但是买房的要求好像挺高，很难达到。至少在我现在的市场条件下，找房子比读博士还难。 2、首先我们明确一下500万到800万。相差300万。你如何推荐它？这相当于说我的孩子高考预计成绩在300-600之间。我如何推荐专业人士具体学校和专业？那么，南北三居室的面积一般在120平方米左右。虽然总价是800元，但总价才6万多一平米。西、北四环沿线几乎没有这样的价格。即使走过五环，也买不到学区+物业+环境+业主素质的次新房，新房更不可能。另外，如果市场上真的存在这种类型的房子，你认为6万多元的单价保值性好吗？但如果它在别人手里都保不住它的价值，到了你手里它又怎么能逆袭呢？ 3. 换句话说，我无能为力。我找不到符合要求的房子。还有一点，尽量不要对调解员提出这么高的要求，否则他们可以直接给你贴上你不理解的标签，然后他们会更加不理解。企图欺骗你。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果您有任何关于房产的问题，都可以来问我。
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